2025년 부활한 단기 등록 임대 제도 완전 정리

2025년 6월 4일, 5년 만에 부활한 '단기 등록 임대 제도'가 시행됐습니다.

이 제도는 다세대, 연립, 빌라, 오피스텔 등 비아파트 주택을 대상으로 한 임대주택 등록 제도로, 조건을 만족할 경우 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

단기 등록 임대 제도란?

단기 등록 임대 제도는 정부가 지정한 기준에 부합하는 주택을 일정 기간(6년) 이상 임대하면 종합부동산세, 양도소득세 등 세제 혜택을 제공하는 제도입니다.

핵심 조건은 다음과 같습니다.

• 임대 의무 기간: 6년
• 대상 주택: 연립, 다세대, 빌라, 오피스텔 (아파트는 제외)
• 가격 기준:
  • 수도권 공시가 4억 이하
  • 비수도권 공시가 2억 이하
• 임대료 인상 제한: 연 5% 이하
• 보증보험 가입 필수

 1주택 vs 2주택 세금 차이

▶️ 1주택자 세금

• 종합부동산세: 공시가격 12억 초과분부터 과세
• 양도소득세: 실거주 2년 후 양도 시 비과세 혜택
• 보유세: 일반세율 적용

→ 실거주 요건만 갖추면 양도소득세 비과세 혜택이 큼

▶️ 2주택자 세금 (다주택자)

• 종합부동산세: 공시가 합산 9억 초과 시 중과세율 적용
• 양도소득세: 기본세율 + 중과세율(10~20%) 적용
• 보유세: 다주택 중과율 적용 가능성 있음

→ 중과세율, 종부세 부담으로 세금 폭탄 위험

단기 임대 등록 시, 어떤 공제가 되나요?

✅ 종부세 합산 배제

등록한 임대주택은 주택 수 산정에서 제외되며, 종부세 대상에서 빠지게 됩니다.

아파트 10억 + 빌라 4억 → 종부세 대상
빌라를 단기 임대 등록하면 → 아파트만 보유한 것으로 간주

✅ 양도소득세 중과 배제

다주택자라도 등록 임대주택은 주택 수에서 제외되어 중과세율 적용되지 않고 일반세율로 계산됩니다.

✅ 1세대 1주택 비과세 요건 유지

등록 임대주택을 보유해도 본인 거주주택 양도 시 1주택자로 간주되어 비과세 가능

수도권 vs 지방, 적용 기준 차이

구분	수도권	비수도권
공시가격 제한	4억 이하	2억 이하
시세 기준 (대략)	약 6~8억 이하	약 3~4억 이하
수요 규모	높음 (서울·경기)	낮음 (지방 도시 위주)
투자 메리트	수익률 높고 수요 많음	매물 선택지 제한적

📌 등록 시 주의할 점 요약

• 임대 의무 기간: 6년 동안 임대 유지 필수
• 임대료 인상 제한: 연간 5% 이내
• 보증보험 가입: 반드시 가입해야 혜택 가능
• 조정대상지역 제한: 조정지역 내 매입 불가

혜택 받기 위한 마감일

종합부동산세 합산 배제 혜택을 받으려면 2025년 9월 30일까지 임대 등록 완료해야 합니다.

결론: 이런 분들에게 유리합니다

상황	단기 임대 등록 효과
종부세 부담 있는 다주택자	등록한 주택 종부세 합산 배제
실거주 주택 매도 예정인 2주택자	비과세 혜택 유지 가능
장기 보유 계획 있는 투자자	중과세율 피하면서 세금 절감 가능